Reavinstskatt
Bostad

När du säljer en privatbostad (din egen bostad, oavsett om det är en bostadsrätt eller villa) beskattas bara 22/30 av kapitalvinsten. Skattesatsen på den beskattningsbara delen är 30%, vilket ger en effektiv skattesats på 22% av hela vinsten.

Exempel: du säljer för 4 000 000 kr och köpte för 2 500 000 kr. Efter avdrag för 75 000 kr i försäljningskostnader är din vinst 1 425 000 kr. Den beskattningsbara delen är 1 425 000 × 22/30 = 1 045 000 kr, och skatten är 1 045 000 × 30% = 313 500 kr. Din effektiva skattesats på vinsten är 22%.

Förbättringsutgifter som höjer bostadens standard eller lägger till ny funktionalitet är avdragsgilla från kapitalvinsten. Det inkluderar nytt kök, badrum, tillbyggnad, nytt tak, nya fönster och eluppgradering.

Vanligt underhåll och kosmetiska reparationer (målning, tapetsering, lågning av läckor) är inte avdragsgilla. Tröskeln är 5 000 kr per kalenderår: om dina förbättringskostnader för ett år understiger detta är de inte avdragsgilla för det året.

Om du har använt ROT-avdrag för arbetet minskar ROT-delen det avdragsgilla beloppet. Spara alla kvitton och fakturor, då Skatteverket kan begära dokumentation.

Uppskov innebär att du kan skjuta upp betalningen av reavinstskatt när du säljer din bostad och köper en ersättningsbostad. Maximalt uppskov är 3 000 000 kr per person. Om du äger bostaden tillsammans med en partner kan ni var och en skjuta upp upp till det beloppet på er andel.

Om ersättningsbostaden kostar mindre än försäljningspriset minskas uppskovet proportionellt. Du måste köpa och flytta in i ersättningsbostaden inom tillräcklig tid (normalt året före eller efter försäljningen).

Sedan 2021 är uppskov räntefritt: det kostar ingenting att ha kvar. Skatten (22% av vinsten) betalas först när du säljer ersättningsbostaden (om du inte skjuter upp igen).

Sedan den årliga uppskovsskatten avskaffades 2021 är uppskov i praktiken alltid fördelaktigt. Du behåller hela kapitalet och kan investera det, medan skatten (22% av vinsten) skjuts upp på obestämd tid utan kostnad.

Det enda scenariot där det kan vara bättre att betala direkt är om du förväntar dig att skattesatsen höjs i framtiden. Annars innebär uppskov ett räntefritt lån från staten.

Uppskov är också värdefullt när du behöver kapitalet som handpenning för ersättningsbostaden.

Du kan dra av kostnader direkt kopplade till försäljningen: mäklararvode, homestaging, professionell fotografering, annonsering och eventuella besiktningskostnader. Dessa dras från försäljningspriset vid beräkning av kapitalvinsten.

Flyttkostnader, städavgifter och kostnader efter försäljningen är inte avdragsgilla. Om du säljer utan mäklare kan du fortfarande dra av annonsering och juridiska avgifter kopplade till köpekontraktet.

Denna kalkylator gäller enbart privatbostad: din egen bostad (villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet) där du eller en närstående bor. 22/30-regeln och uppskov gäller uteslutande för privatbostäder.

Näringsfastigheter (kommersiella fastigheter, hyresfastigheter som innehålls i näringsverksamhet) följer helt andra regler. Hela vinsten beskattas med 30% för privatpersoner, och företagsinnehavda fastigheter beskattas med bolagsskattesatsen. Inget uppskov finns för näringsfastigheter. Om du säljer en hyresfastighet, rådfråga en skatterådgivare.