Frågan är lika gammal som bostadsmarknaden själv, och svaret är nästan alltid: det beror på. Men det som brukar saknas i diskussionen är en ärlig siffra på vad köpet faktiskt kostar per månad, och en lika ärlig siffra på vad hyresgästen kan göra med pengarna hon inte låste in i kontantinsatsen. När man räknar på båda sidorna ordentligt är det inte självklart att köpa vinner, och det är inte självklart att hyra vinner. Det beror på tidshorisonten, räntenivån, bostadsprisutvecklingen och vad du faktiskt gör med kapitalet om du hyr istället för att köpa.
På 10 år eller längre brukar köp vinna i Sverige, men marginalen är mindre än många tror. Under 5 år är hyra oftast bättre, särskilt om du investerar kapitalet. BRF med hög skuldsättning är ett särskilt fall där jag alltid räknar något noggrannare. Beräkna din exakta månadskostnad i bolånekalkylatorn.
Jag går igenom hela kalkylen steg för steg: vad ett köp faktiskt kostar, vad hyresgästen kan göra med resten, de svenska särdragen (ränteavdrag, amorteringskrav, lagfart och pantbrev) och tidshorisontens avgörande roll. Till sist ger jag min personliga rekommendation för tre vanliga scenarion.
Den felaktiga jämförelsen
Det vanligaste misstaget är att jämföra hyran mot räntekostnaden. "Min hyra är 12 000 kr, räntan på bolånet är 7 400 kr, så köp är billigare." Det håller inte. Det saknas minst tre saker i den kalkylen: amorteringen (som visserligen är ett sparande, men ett sparande du måste göra), BRF-avgiften om det gäller en bostadsrätt, och allra viktigast, vad hyresgästen gör med de 525 000 kr hon inte låste in i kontantinsatsen. En rättvis jämförelse måste ta med alla löpande kostnader på köparsidan och räkna på avkastningen på kapitalet på hyressidan.
Vad köpet faktiskt kostar
Låt oss ta ett konkret exempel: en BRF-lägenhet för 3,5 miljoner kronor i Stockholm. Kontantinsatsen är 15 procent, alltså 525 000 kr. Bolånet blir då 2 975 000 kr. Med en genomsnittlig rörlig ränta på 3 procent blir räntekostnaden ungefär 7 438 kr i månaden. Därtill kommer amortering: med ett amorteringskrav på 2 procent per år (belåningsgrad över 70 procent) amorterar du 4 958 kr i månaden. Sen lägger du på BRF-avgiften, låt säga 4 500 kr. Det ger en total månadskostnad på 16 896 kr. Men ränteavdraget sparar in 30 procent av räntekostnaden, alltså 2 231 kr, så den effektiva månadskostnaden landar på ungefär 14 665 kr. Räkna din exakta siffra i bolånekalkylatorn.
Kom ihåg att amorteringen är ett tvångssparande, inte en förlorad kostnad. Pengarna stannar i bostaden. Men de är inte likvida, och de är koncentrerade i ett enda tillgång, något som en finansiell rådgivare aldrig skulle rekommendera om det handlade om en investeringsportfölj.
Vad hyran kostar och vad du gör med resten
Samma lägenhet i hyresrätt kostar runt 12 000 kr i månaden, troligen mer i Stockholm, men låt oss använda den siffran. Jämfört med köparens 14 665 kr är det en skillnad på 2 665 kr per månad som hyresgästen kan investera. Men det är inte allt: hyresgästen har också 525 000 kr i kontantinsats som aldrig bands upp. Om den investeras i en bred indexfond med 7 procents årlig avkastning över 10 år växer den till ungefär 1 033 000 kr. De löpande månadsinsatserna på 2 665 kr, 31 980 kr per år, bidrar med ytterligare drygt 440 000 kr. Det är riktiga pengar, och de faller utanför de flesta köp-kontra-hyra-kalkyler jag sett.
Här är det avgörande: hyresgästens kalkyl håller bara om pengarna faktiskt investeras. Konsumeras kontantinsatsen och månadsdifferensen istället för att sparas, förlorar hyra-och-investera hela sin poäng. Det är ett beteendeproblem, inte ett matematikproblem, och det är därför köp historiskt sett vunnit för de flesta: amorteringen sätter sparandet på autopilot.
De svenska faktorerna
Sverige har några särdrag som påverkar kalkylen mer än i de flesta andra länder. Först ränteavdraget: du får dra av 30 procent av räntekostnaden på din deklaration, men bara upp till 100 000 kr i avdragsbara räntor per år (därefter sjunker avdraget till 21 procent). Det är en klar subvention av ägande, och den är inbyggd i hela den svenska bostadsmarknaden. Ta alltid med den i din kalkyl. Läs mer i guiden om ränteavdraget.
Sen amorteringskraven: 1 procent per år om belåningsgraden är 50 till 70 procent, 2 procent om den är över 70 procent. Det här är ett tvingat sparande som får köparens nettoskuld att sjunka snabbare än i länder utan sådana krav. Det är positivt för den som saknar disciplin, men det är också kapital som låses in och inte kan placeras annorstans.
För villa tillkommer dessutom engångskostnaderna lagfart (1,5 procent av köpeskillingen) och pantbrev (2 procent på lånat belopp utöver befintliga pantbrev). På en villa för 3,5 miljoner kan det lätt bli 105 000 kr i sänkta engångskostnader utöver kontantinsatsen. De pengarna är borta från dag ett och förlänger avsevärt den tid som krävs innan köp är lönsamt. För BRF: inga lagfart- eller pantbrevskostnader, men risken för höjd BRF-avgift om föreningen har hög skuldsättning.
Slutligen vinstskatten vid försäljning: 22 procent av vinsten, med möjlighet till uppskov om du köper ny bostad. Det påverkar exit-kalkylen och är värt att räkna på om du planerar att sälja inom få år.
Tidshorisonten avgör
Det viktigaste i hela kalkylen är hur länge du planerar att bo. Med mina antaganden ovan (3,5 Mkr, 3% ränta, 7% aktiemarknad, 2% bostadsprisökning per år) landar break-even någonstans runt 8 till 12 år för BRF. Under den gränsen har hyresgästen med disciplinerat sparande byggt upp mer kapital än köparen. Över gränsen har amorteringen och prisuppgången i de flesta fall arbetat för köparen.
Men antagandena spelar enorm roll. Högre ränta förlänger köparens break-even. Högre aktiemarknad (såsom 8 eller 9 procent) gör detsamma. Lägre bostadsprisökning, eller rentav nedgång, gör köp mindre fördelaktigt. Räkna på din egen situation i bolånekalkylatorn med köpa-kontra-hyra-flödet.
BRF eller villa: olika ekonomi
De två ägarformerna ser väldigt olika ut i kalkylen. BRF har lägre engångskostnader (ingen lagfart eller pantbrev), men du köper in dig i en förening vars ekonomi du inte ensam kontrollerar. En BRF med hög skuldsättning och låga avgångar idag kan höja avgiften påtagligt när föreningens egna bolån löper på om till högre ränta. Det här är den risk jag ser folk undervärdera mest. Läs BRF-föreningens årsredovisning noggrant och använd gärna BRF Analyser för en snabb genomlysning av ekonomin.
Villa har högre engångskostnader och du står själv för underhållet, något som går att planera för men som BRF-köparen slipper tänka på direkt (föreningen gör det åt dig, i form av avgiften). Till gängjäld äger du fastigheten direkt, kan bygga ut, och det finns inga kollektiva beslut som påverkar din ekonomi utan ditt samtycke.
Min rekommendation
Tre scenarion där jag utan tvekan skulle hyra: du planerar att flytta inom 5 år, du tittar på en BRF med skuldsättning över 10 000 kr per kvadratmeter och stigande avgifter, eller du är nyanländ och inte vet var i landet du landar. I alla tre fallen är den finansiella kostnaden för att fastna i fel bostad högre än hyrespremien.
Köpa rekommenderar jag när horisonten är 10 år eller längre, du klarar räntekostnaden på stresstest (minst 3 procentenheter över nuvarande ränta), och bostaden är på en ort med stabil eller växande befolkning. Köper du en BRF: läs årsredovisningen, räkna på föreningens skuld per kvadratmeter, och ge mig aldrig "men alla andra köper" som argument.
Det enda riktiga jättemisstaget är att hyra utan att investera differensen. Om du inte kan lova dig själv att faktiskt sätta av pengarna är köp med tvångsamortering ett rationellt disciplinsätt, även om det matematiska utfallet är sämre på 5 år. Missa inte heller guiden om att köpa din första bostad om du står inför det beslutet.