Att sälja bostaden är för de flesta den största affären i livet, och skatten på vinsten kan lika gärna bli hundratusentals kronor. Den goda nyheten är att reglerna är begripliga, att du får dra av mer än du tror, och att du nästan alltid kan skjuta upp skatten om du köper en ny bostad. Det svåra är inte matematiken, det är att komma ihåg avdragen.
Vinsten är försäljningspriset minus vad du köpte för, minus mäklararvode och minus dina förbättringsutgifter. På vinsten betalar du 22 procent i skatt. Köper du en ny bostad kan du begära uppskov och skjuta upp skatten, och sedan 2021 är uppskovet räntefritt, så det kostar ingenting att ha kvar. Samla alla kvitton på renoveringar; det är där de flesta betalar mer skatt än de behöver.
Jag går igenom hur vinsten räknas, vilka avdrag som faktiskt gäller, hur uppskovet fungerar och när det lönar sig, och hur du kvittar en förlust. Räkna på ditt eget fall i reavinstkalkylatorn medan du läser.
Så räknas vinsten
Vinsten är inte samma sak som prisuppgången. Du tar försäljningspriset, drar av inköpspriset, drar av mäklararvodet och andra försäljningskostnader, och drar av dina förbättringsutgifter. Det som blir kvar är den skattepliktiga vinsten (eller förlusten). En bostadsrätt räknar dessutom in kapitaltillskott och din andel av föreningens amorteringar under tiden du ägde. Poängen: ju mer du kan visa att du lagt ner, desto lägre blir vinsten och skatten.
Skatten: 22 procent av vinsten
På en privatbostad beskattas vinsten med 22%. Tekniskt kvoteras vinsten till 22/30 och beskattas sedan med 30% kapitalskatt, men utfallet är alltså 22 procent av hela vinsten, en siffra det är värt att ha i huvudet. Går försäljningen med förlust är halva förlusten avdragsgill, vilket ger dig en skattereduktion på ungefär 15 procent av förlusten. Skatten hamnar i din deklaration året efter försäljningen.
Förbättringsutgifter du inte får glömma
Här finns pengarna. Du får dra av grundförbättringar (ny- till- och ombyggnad, ett nytt kök där det inte fanns något likvärdigt förut) och förbättrande reparationer de senaste fem åren, så länge de höjt standarden. Att byta en sliten spis mot en likvärdig räknas inte, men att göra om ett kok med ett riktigt kök gör det. Kravet är att utgifterna under ett år överstiger 5 000 kr. Spara kvitton, fakturor och före- och efterbilder; utan underlag kan Skatteverket underkänna avdraget, och då skattar du på en vinst du egentligen inte gjort.
Uppskov: skjut upp hela skatten
Köper du en ny bostad att bo i kan du begära uppskov och skjuta upp reavinstskatten i stället för att betala den nu. Taket är 3 000 000 kr per person, och kostar den nya bostaden mindre än den du sålde begränsas uppskovet proportionellt. Det viktiga: sedan uppskovsräntan avskaffades 2021 är uppskovet räntefritt. Det kostar alltså ingenting att ha kvar, och du behåller hela kapitalet och kan låta det arbeta i stället för att skicka det till staten i förtid. Skatten betalas först när du säljer den nya bostaden, om du inte skjuter upp igen.
Kvitta vinst mot förlust
Gjorde du en förlust på annat, till exempel när du sålde aktier eller fonder med förlust samma år, kan den kvittas mot bostadsvinsten. En bostadsvinst och en aktieförlust möts i samma inkomstslag (kapital), och full kvittning mot vinst på marknadsnoterade värdepapper gör att bara mellanskillnaden beskattas. Har du både en bostadsförsäljning och värdepapper att städa i, se på helheten för året innan du bestämmer vad du säljer och när.
Ett räkneexempel
Säg att du säljer för 4 000 000 kr en bostad du köpte för 2 500 000 kr. Mäklararvodet var 100 000 kr och du har kvitton på ett nytt kök och badrum för 200 000 kr. Vinsten blir 4 000 000 − 2 500 000 − 100 000 − 200 000 = 1 200 000 kr. Skatten blir 22% × 1 200 000 = 264 000 kr. Utan kvittona hade vinsten varit 1 400 000 kr och skatten 44 000 kr högre; därför är pappersarbetet värt din tid. Köper du nytt kan du skjuta upp de 264 000 kronorna räntefritt. Testa dina siffror i reavinstkalkylatorn.
Min rekommendation
Gör två saker rätt så sköter sig resten självt: samla varenda kvitto på det du förbättrat, och begär uppskov om du köper nytt, eftersom det är gratis att skjuta upp skatten. Räkna alltid igenom vinsten före försäljningen så du vet vad som väntar i deklarationen, och kolla om du har förluster att kvitta samma år. När du vill jämföra att betala nu mot att skjuta upp finns både reavinstkalkylatorn och, för värdepapper, kapitalvinstkalkylatorn.